Nieuw fundament voor de makelaars?

Samen vooruit kijken. Onder dat motto organiseert funda morgen het evenement Fundament’14. Als directeur van Fundament All Media (nomen est omen) volg ik het grootscheepse makelaarsevenement met extra belangstelling.

Welke innovatieve ontwikkelingen hebben de toekomst? Wat betekent dit voor makelaars? En hoe kan funda hierbij helpen? Het zijn ‘fundamentele’ vragen die tijdens Fundament’14 aan bod komen. Met de komst van oud-Google-directeur Marc Duijndam lijkt er in ieder geval een frisse nieuwe wind te gaan waaien bij funda.

We moeten uitvinden hoe we alle informatie over zoekgedrag op funda bruikbaar kunnen maken voor de makelaars, zei Duijndam eerder deze maand in een interview met NRC. Ik ben het volkomen eens met die visie. Met Duijndam zeg ik: het productief maken van Big Data is hét nieuwe fundament voor makelaars. Vandaar dat ik verwacht dat Big Data de rode draad zal zijn tijdens Fundament’14.

Zelf was ik in januari aanwezig bij Real Estate Connect in New York, de beurs waar internet en vastgoed elkaar ontmoeten. Inderdaad, het was daar Big Data wat de klok sloeg. En terecht. Een voorbeeld. Hoe heeft Google ontdekt dat een Amerikaan gemiddeld 18 maanden bezig is met het zoeken naar een huis? Antwoord: door de verschillende zoektermen die huizenzoekers gebruiken te analyseren. Door te onderzoeken welke paden zoekers afleggen op de grote Amerikaanse woningportals Trulia, Zillow en Realtor.

Dit is overigens nog maar kinderspel bij de ‘intelligence’ die je kunt vergaren door het on-site-gedrag van huizenzoekers te analyseren. Wie kijkt waarnaar, hoe lang, welke trends kun je ontdekken in buurten, prijscategorieën en nog veel meer. Met behulp van deze data kan funda straks ook heel goed de makelaars aansturen. Zodat zij op basis van juiste data beter advies kunnen geven aan potentiële kopers of verkopers.

Stel, makelaars weten dat er door funda-gebruikers veel in een bepaalde wijk gezocht wordt. Ze kunnen dan beter een inschatting maken van de (ver)koopbaarheid van huizen in die wijk. Sterker nog, door juist dit gedrag nog verder te analyseren is funda dadelijk perfect in staat huizen aan haar zoekers voor te stellen op basis van hun gedrag en op basis van het gedrag van anderen op de site met vergelijkbare zoekpaden.

Dat is dus onze toekomst: op basis van online zoek- en gedragsprofielen goed voorspellen welk huis het best bij iemand past. Gebruik de geschiedenis om de toekomst te voorspellen. Hier zie ik wel een potentieel probleem opdoemen. Funda wordt straks concurrent van zichzelf. Door huizen van makelaars die concurrenten van elkaar zijn voor te stellen, doet funda het eigen tophuis de das om. Het tophuis wordt straks niet meer bepaald op basis van een betaalmodel, maar door het juist uitfilteren van die ene zoeker.

Uiteindelijk is dat natuurlijk ook beter. Want meer data betekent uiteindelijk betere marketing, betere service en een betere outlook naar het gedrag in de toekomst. Als makelaar wil je graag weten wie juist niet gaat kopen en wie wel. Op die manier hoef je geen tijd meer te spenderen aan huizenzoekers die uiteindelijk niks opleveren. Je kunt je dienstverlening daardoor volledig focussen op diegene die juist wel willen kopen.

In Nederland lopen we op het gebied van vastgoed en Big Data nog ver achter ten opzichte van de VS. Daar is men veel verder met ‘predictive modeling’. Niet alleen het zoekgedrag op een portal wordt gebruikt – dat is eigenlijk nog maar kinderspel. Nee, men is bezig met het combineren van zoekgegevens met data over achterstanden op hypotheekbetalingen, echtscheidingen, misdaad en – heel belangrijk – de kwaliteit van scholen (schijnt van groot invloed te zijn op prijsvorming van huizen en migratie in een wijk).

Terug naar funda. We hebben nog niet eens gekeken welke data funda allemaal zou kunnen verzamelen via hun mobiele app. Door de geodata te gebruiken van zoekers, krijg je snel inzicht in het locatiegedrag. Dus als iemand een bepaald huis heeft bekeken en vervolgens op basis van zijn geo-data zich meerdere keren langdurig rondom de locatie van de huis bevindt, dan zou hij wel eens een hot lead kunnen zijn.

Wordt als gevolg van de nieuwe strategische koers de makelaar gereduceerd tot een marionet van funda? Gaat funda grotendeels de taak van de makelaar overnemen?
Ja, de rol van de makelaar van de oude stempel die de revolutie en de mogelijkheden van internet niet heeft zien aankomen of nog steeds ontkent is uitgespeeld. Voor de makelaar nieuwe-stijl lonkt er wel een mooie toekomst. Hij gaat straks alle data van klanten betekenis geven. Die interpretatie resulteert dan in een gepersonaliseerd advies of een alternatief huizenaanbod.

Als funda daarbovenop ook nog eens dat advies kan ondersteunen met transactie- en zoekdata, dan is de cirkel rond. De makelaar kan dan excelleren door iemands leven te matchen met de wijk en het huis in die wijk. Voorwaarde hiervoor is het makkelijk kunnen delen van data, zodat er betere voorspellingen gedaan kunnen worden. Ik ben heel benieuwd of dat funda gaat lukken. Met een nieuwe directeur als Marc Duijndam, met wortels bij Google, is die kans overigens groot.